加息：月供一族该怎样应对

　　加息，对于房贷族来说，显然不是一个好消息。

　　众所周知，我国的利率水平自1990年代的经济过热以来，经过八次降息之后，达到了目前一年期银行存款利率仅为1.98%的低水平，商业银行房地产抵押贷款利率则为5.04%。美国过去40年来住房抵押贷款利率平均在8%-9%。从长期来看，中国抵押贷款利率存在很大上升空间。

　　一般认为，加息对资产价格泡沫有挤出效应。那么，加息到底是如何影响房地产市场的呢？值得注意的是，目前北京市各大商业银行纷纷收缩房贷，一些银行开始对第二套，或第三套房采取提高利率的方法。在这种背景下，如果小幅加息，将目前的利率上浮25个基点(0.25%)的话，对贷款者影响也不是太大。

　　欲购房者成本提高8月消费价格指数上涨5.3%,有房地产发展商认为,这个数据比较有意思，与7月涨幅一样。如果超过这个幅度，利率就要上调，尽管这次没有出现，但预期涨的趋势会继续，房地产开发成本有进一步上扬的可能性加大，直接影响就是支撑房价不会回落，甚至会推进房价上行。

　　不过也有发展商认为，一个月指数的变动对行业的变化影响很难预测，房地产业相关效应的显现都有一个时滞，即使这个变化会带来一些影响，但不会非常巨大，要表现出来也会等几个月甚至一年后。

　　不少业内人士和市民都开始忧虑，由此下去会否造成楼价升得过快过急，影响市民的购买力。如果消费物价指数再以超过去年同期甚至预期的幅度上涨，对北京楼价上升太快推波助澜，可能会影响一部分希望改善居住环境的二、三次置业者的购房欲望，该批买家在广州购房者中占了较大的比例。

　　搜房发布其最新一项大型调查结果：如果房贷加息，沪市民将有77%的购房计划受到影响，只有23%的购房打算仍将按原定步骤实施。

　　在这77%接受调查的潜在购房者中，约有20%的人明确表示，如果加息，其将选择取消贷款购房的计划；约有29%的人表示会暂时推迟购房计划或者降低贷款比例；另有28%的人则是选择了观望等待，期盼会有其他有利于房贷的跟进利好措施。相对的，明确表示加息与否对其购房不产生任何影响的，只占到被调查人群总数的23%。

　　其实，居民对加息的“恐慌”大可不必。他认为，利率即使上升，政策本意也并非是限制消费，而是鼓励自住购房需求、打压投机需求，从而达到控制风险、促进宏观调控显效的目的——适当加息对自住购房者负担加重不大。

　　月供占居民家庭月收入的30%-50%为宜。我们假设某居民家庭的月收入为8630元，家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50%支付月供，则根据前面的测算，该家庭具备购买价值100万的住房的能力。假设利率升高到6%、7%或8%，则该家庭的购房支付能力将分别下降到原来的86.36%、77.83%、70.57%，换而言之，该家庭将买不起100万的房子，而只能购买70-86万的房子了。这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移动，假设供应维持不变，则房价必然要下跌，这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。

　　假设投资者的资本构成是6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率为8%，银行抵押贷款利率简化为5%，则自有资金的投资回报率为12.5%。现在我们假设利率分别提高到6%、7%或8%，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为11%、9.5%、8%，回报率的下降是非常显著的，必将导致投资性需求减少，这也将在一定程度上引起房价回落。

　　对于投机者来说，同样存在融资成本提高的问题，购入价值100万的房产，闲置一年后转让，如果6成资金来源于银行并且利率是8%，则贷款融资产生财务费用4.8万元，加上转手的交易费用，房价涨幅必须极高才能确保收回本金。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，这将导致泡沫迅速被挤出。

　　月供到底涨多少目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，自下一年的1月1日起执行新的利率。假设业主以8成30年按揭贷款购入价值100万元的房产，按照5.04%的现行利率，月供为4314.15元。假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6%、7%、8%，则第二、三、四年的月供分别为第一年的110.91%、122.54%、134.38%，上涨的幅度是非常惊人的。如果业主在买房时就以月收入的50%来支付月供，并且三年中收入没有增长，则月供占收入的比重将上升到67%，业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境。相对而言，二十年期的贷款风险要稍微小一些，上述情况下，月供在后续三年分别上涨为第一年的107.86%、116.01%、124.11%。

　　除了月供增加，在少数房价存在泡沫的城市，由于房地产价格泡沫被一定程度上挤出，业主拥有的房产很可能发生贬值，贬值的幅度有可能相当惊人。在香港1997年后房地产泡沫破灭的特例中，房价贬值达三分之二，也就是说，100万的房子只值30多万了。当然，贬值的幅度与房价泡沫的幅度成正比，目前我国即使是被广泛认为出现房价泡沫的地区，也不可能出现这样巨幅的房价贬值。

　　如果年内加息，你的月供会增加多少？案例：我们可以算一笔账。一套总价60万元的住宅八成按揭可以贷款48万元。购买该房子按照目前5.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额是28.28万元，每月还款额是3178元。如果加息1%，也就是按照6.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为34.80万元，增加幅度为23.06%，每月还款额也上升为3450元，增加8.56%。

　　如果加息5%，也就是按照10.04%的房屋贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为63.48万元，增加幅度高达126.47%，每月还款额上升到4645元，增长幅度高达46.16%。

　　从分析中可以看出，利率也许只是上涨1%或者5%，但是你所要还的贷款总利息可能要增长100%以上，每个月的还款额可能增长约50%。

　　提前还贷要慎重美元本周加息再度增大了国内年内加息的预期。尽管央行尚无明确说法，但许多专家预计加息只是迟早的事，在这种预期下，近期山东、南京等地提前还贷势头汹涌，重庆情况如何？昨天，记者采访了我市工行、建行等主要房贷银行，据了解，7月以来，每天来提前还贷的市民比6月平均每天至少增长10%以上。

　　不过，几位银行房地产部负责人表示，重庆的提前还贷增多现象，同沿海相比有本质区别，与加息预期关联不大，重庆市民的理财意识普遍淡薄，为少缴利息，一旦有钱都愿意提前还清，即使加息，没有足够财力的人也照样还不起。

　　如果小额度加息影响较小据分析，银行如果加息25个基点(0.25%)，购房者月还款将增加2.9%。交通银行重庆分行的理财分析师余先生认为，房屋贷款属于个人长期消费贷款，其利率是一年一调，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年1月1日开始实行，因此不必着急。况且，既然贷款也是因为资金不足，小额度加息对个人影响并不会很大，提前还贷不必盲目。

　　有投资门道不必提前还贷面对目前这种情况，余先生认为提前还贷并非适合任何人，要提前还款，应该是目前经济条件比较好，且手头的钱暂时没有其他的用途。买房人若月收入不高，但收入稳定，就比较适合较长年限的贷款，并按部就班地还款，不会影响日常生活。

　　举个简单的例子，张先生向银行贷款10万元，执行的是商业贷款的利率。经测算，在贷款后第5年末他累计向银行归还本金43085.75元，支付利息22268.11元，还剩贷款余额(本金)56914.25元。

　　若维持原贷款合同不变，至第10年还款期满，累计将向银行支付利息30707.60元。若在第5年末就申请提前还清贷款，那么只要归还剩余本金56914.25元即可。

　　在前5年，由于张先生占用的贷款数额较后期大，所以实际发生和支付的利息相应就多，占总利息额的72.52%；后5年因已经归还了大部分的本金，实际发生、支付的利息也就少了，占总利息额的27.48%。

　　通过计算可以看出，张先生前5年的贷款平均利率要远比后5年的高；后5年贷款的平均年利率算下来只有2.97%，要比目前任何银行贷款的利率都低。因此，如果没有比较好的投资方向，他应该一次性还清所有贷款，可少支出8000多元的利息；若他比较擅长投资，则不必提前还款，可将这5.6万多元投资股市、邮市、基金等，只要投资的年回报率高于2.97%，就是划算的。

　　总之，加息有助于挤出资产价格泡沫，有利于房地产市场的长期健康发展。特别是自1998年住宅市场在住房金融支持下启动以来，我国居民尚未经历房地产价格波动的完整周期，尚未认识到偏低的利率所隐含的风险，因此首度经历加息过程对于居民消费心理的成熟和风险意识的树立都将非常有益。但是，加息也会给过去几年低利率之下的火爆楼市降降温，房地产市场可能面临阵痛，特别是如果对利率风险未能提前有所认识，则无论是消费者、开发商和银行，都可能遭受比较大的损失。