炒“社区商铺”炒成千万富翁

　　这边给老板打着工，月月领一份不高不低的薪水，那边却在想着怎么把这些死工资盘活，让它“钱生钱”。3年前，高级白领river独辟蹊径，把眼光瞄准社区商铺。第一次，在四川北路投资40万元买了个小商铺，几个月后抛出，赚了30万。从此，买进来、卖出去，几十万渐渐变成几百万、上千万。

　　美梦成真，需要智勇双全。

　　好地段的差房子vs地段差的好房子

　　river说，选商铺绝对是桩体力活。

　　“宁可买‘好’地方的‘差’房子，也不买‘坏’地方的‘好’房子。”这是river用失败的教训换回的经验。

　　2003年1月，river曾在黄兴路某高档住宅小区以每平方米3万元的价格购入一间120平方米的商铺。决定买下，有几大原因，一是楼价开盘就是每平方米8800元，感觉比较高档；二来他看好黄兴路一带的发展，而当时周边可出售的大商铺很少。可没想到，2个月之后，周围陆续开出新楼盘，推出的商铺面积在40到80平方米之间。结果，river那套偏大的商铺就无人问津了。最后，他不得不以300万出售，亏了60万。

　　总结经验教训，是自己过高估计了这块地盘的人均购买力。虽然楼盘开价不低，但这里的住户多半是动迁回搬户，消费能力不高。

　　自此之后，river看房又多留了个心眼。他会花几个小时在小区蹲点，观察来来往往的居民，看他们是否穿着睡衣进进出出，是否随地吐痰，是否在绿化地里随处大小便，以此衡量业主的真正实力。

　　炒房前写一份“分析表”

　　买卖商铺还是件脑力活。

　　投资商铺前，river曾做过一份“分析表”。他将社区商铺按投资形式，分成了零售型和服务型两类，以下是他最初计划书的原文：“社区商铺主要用作与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报亭及服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，且商铺大多数投资小，容易出租、转让，社区商铺属于商铺投资中的‘小盘活跃股’。”

　　根据以上分析，river得出的结论是：80—120平方米的店面最适合投资，因为这个面积能适应上述所有经营类别的需要。

　　选店面还要注意“四周看看”。river觉得，“店多隆市”这句话不科学———店铺多了，除了增加许多竞争对手外，没有任何好处。

　　侃价是场“持久战”

　　选好投资目标，八字才刚有了一撇，如何把商铺按心理价位买下，“侃价”这一环尤其重要。比起在地摊上淘小东西，这样的交易更需要耐心和计谋。

　　river的经验是：谈商铺，得有足够的耐心“磨”，磨上5次是再正常不过的。买店面时，心要诚但意要坚，今天谈崩了，明天再来，有时候，百折不挠也是一种气势。卖店面时，river会邀一些“托儿”，在一旁帮忙抬高价钱，给对方造成店面很抢手的假相。但是一定不能“贪”———能以最高价出售，当然理想，但如果能在短时间内出手，资金不断得到循环，对于以后的连续投资，会更有利。

　　谨防“坑子楼”

　　几个回合炒下来，river成了“炒店面”的熟练工。但就在他雄心勃勃准备“做大”时，栽了一个大跟斗。2003年，一个高档楼盘在开盘前3天，就有人在售楼处通宵排队。river立刻动身实地勘探。他发现，在楼盘附近的主干道上，可售型商铺数量十分有限。当机立断，以每平方米3万元的价格购入2间各180平方米的商铺。没过几天，又快速脱手了。

　　正当river喜滋滋地坐等买家付款时，一张贴在该楼盘售楼处门口的公告断送了他的美梦：“经查，××中路×号××大厦1-6楼商铺分割房产广告，无销售许可证明文件，且未经登记擅自发布房地产印刷品广告。特此警示。”落款是××区工商局。

　　等到开发商将各种证件补全，得到销售资格，起码是半年以后，买家发火了。最后，river只能付给对方130万的违约金了事。

　　river的“炒店面宝典”

　　■买商铺能不能赚钱，一个关键因素是你下手是否够早。投资者每天必须浏览大量的新闻，留心每一个即将动工的楼盘———如果能买到期房商铺，绝对一本万利。

　　■在购买商铺前，看对方的产权能否落实是关键，除了检验“五证”（《建设工程规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售（预售）许可证》）是否齐全，投资人最好还要暗地调查所要购买的商铺是否已被抵押。由于商铺是整个楼盘的一部分，今后房产的管理问题、投资人对商铺有哪些权益等，都要问清楚。

　　■商铺投资有长线和短线两种。做短线周期短，投资大，风险也较高。river提供了一个计算商铺价格是否合理的公式，据说是国际专业理财公司普遍使用的：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。

　　还有一种更简单的计算方法：如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积/100，则认为该物业物有所值。如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积/100，则表明该投资项目尚具升值空间。

　　■商铺投资金额相对较大，river奉劝有兴趣入行的人：“投资者最好使用自己的资金，不要盲目依靠贷款。”

　　与住宅和办公楼相比，商铺投资的获利能力可能更高，但风险也更大。甚至在闹市地段都有可能出现死铺。还有就是政策性风险，商铺的价格和租金容易受到政府商业布局规划、税收政策等因素影响。用自有资金，至少是大部分用自有资金，有助于抵御风险。

　　river经典炒铺记录

　　river说，最近他已经不怎么炒商铺了，因为房价太高，转手只能赚个5%。他赚得最好的，是2002年到2003年之间。虽然去年也是有亏有赚，但仅下面这6笔经典纪录，就让他赚了1026万元。

　　1.陕西路襄阳路某高档住宅小区沿街商铺，面积120平方米，买入价960万，2个月后以1200万售出。

　　2.延长路平型关路某高档住宅小区沿街商铺，面积60平方米，买入4个商铺，总价为480万，3个月后以620万售出。

　　3.闵行区南方商城附近某高档住宅小区沿街商铺，面积65平方米，买入2个，总价为364万，3个月后以500万售出。

　　4.虹桥古北家乐福附近某高档住宅小区沿街商铺，面积80平方米，买入2个，总价为640万，5个月后以800万售出。

　　5.静安新城附近沿街商铺，面积60平方米，买入3个，总价为1080万，3个月后以1280万售出。

　　6.闵行区新梅公寓附近沿街商铺，面积120平方米，买入2个，总价为600万，3个月年后以750万售出。