拆迁评估中应注意哪些法律问题

房地产评估很重要，那么在拆迁评估中应注意哪些法律问题？接下来漂亮女人街小编和您一起来了解下。

一、拆迁评估中所必须遵循的基本原则

房地产评估的要求是独立、客观、公正，在具体评估时作业应遵循的原则主要有下列5项：1、合法原则;2、最佳使用原则;3、替代原则;4、估价时点原则;5、公平原则。

合法原则要求房地产评估应以估价对象的合法权益为前提进行，例如两家实物状况相同的房屋，如果权益不同，价值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权，合法使用，合法处分等方面;最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用;替代原则要求房地产评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

二、评估中对拆迁补偿因素的分析

1991年的《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿标准要考虑被拆迁人的人口、户口、以及被拆迁房屋的情况等诸多因素，而2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》则规定补偿的标准是“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”很显然，新《条例》确定的对物的补偿原则与原《条例》相比发生了很大变化。原《条例》对物的补偿是以重置价格合成新原则确定原房屋的价值量，这就导致房屋拆迁评估有别于一般的房屋市场交易评估，所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值。而新《条例》以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。同时，新《条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，补偿标准由过去的“人头”转向“砖头”，既有理论上的逻辑性，又有实际上的可操作性。

根据国务院法制办农业资源同建设部政策法规司和住宅与房地产业司联合下发的《城市房屋拆迁管理条例释义》的解释，区位是指某一房屋的地理位置，包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观等。区域因素是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的地区特征并对房地产价格产生影响的因素。从一定意义上说，区位以及区域因素分析就是对土地价格的分析，其中可分为两部分：一部分是因绝对地租所决定的土地价值，一部分是由级差地租价所决定的土地价值。后一部分主要是由后天因素形成的环境起主要作用，前一部分主要取决于城市平均地价水准。另外，城市规划对土地价格会产生明显的中长期结构性调整作用。

拆迁补偿还应当包括对拆迁房屋的内部装修程度的评估。2001年《条例》对房屋的装修是否进行补偿并没有明确规定，有人据此认为，评估时对内部装修不予考虑，如果增加对房屋装修的平谷会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。但也有观点认为新《条例》对这一问题的处理存在瑕疵，充分考虑对装修的补偿才是对私权利保护。漂亮女人街小编同意后一观点。

三、选择评估机构

原则上，评估机构由被征收人选择，这就给予被征收人一项重大的权利。由于拆迁机构需要具有有关部分颁发的资质，所以在选择评估机构的时候，还是由有关部门选择，就会导致公信力不足。允许被征收人选择评估机构，实际上就是在征收方与被征收人之间形成一种相互制约和平衡。考虑到被征收人往往是多数，可能无法达成一致意见，在这种情况下，可以通过其他具体程序性规定来选择评估机构，如多数决定、抽签等。不管什么方法决定评估机构，都应该体现尊重被征收人的意愿。

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